北京写字楼市场生变 租赁或成写字楼主营方式
时间:2021-10-27    点击:46
近期,北京甲级写字楼多盘入市新增供应约15.6万平方米。世邦魏理仕的数据显示2017年一季度交易量较上季度缩减31%。惨淡的交易市场和集中入市的新增供应,成为北京写字楼市场关注的焦点。
北京写字楼市场未来供应情况表 数据来源戴德梁行
为什么会有大批写字楼“抱团”进入市场?这与 “3·26”新政有到底有何关系?
5月23日住建委对“3·26”新政的重新解读,又给写字楼市场带来哪些新变化?
面对冷清的交易市场和大批新增供应,未来北京写字楼市场空置率会不会增大,租金会因此减少吗?
多位资深从业者,对此进行解答。
新增供应集中入市 新政非主因
“写字楼项目的入市都是按照原有规划进行的,集中入市与新政关系不大。”中原地产任莉表示,商住限购政策实施后,商住项目想要转成写字楼项目,需要进行重新规划、申报、方案需重新改写,需要一定的时间。
且2016年8月份,“3·26”新政颁布以前,市场就已经得到风声:未开工商住类项目暂缓发开工证,重新规划方案;已开工商住类项目要求停工,重新审查施工图设计、规划、开工方案等,确保不进行“商改住”。市场对“商住”的供应和需求开始谨慎。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2016年北京商住房的供应从2015年的29547套增加到41739套,2016年下半年拐点出现,2017年前两个月的供应总量才770套。
中原地产研究中心统计数据显示,“3·26新政”后的一个月里,北京商住房市场成交已彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,除了少数位于通州的项目外,市场接近零成交。
商住房供需急剧缩减,那么存量的商住项目怎么办?今年5月23日,住建委对“3·26”新政的重新解读给出答案:商办类项目新政的主要执行对象为增量,而对于存量部分,除出售对象有所限定外,其余暂不执行;在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施;对于已购买的商办类房屋,可进行出租,且不限定出租对象。需注意的是,存量商办类房屋可销售,但购房人应符合新政要求。这意味着存量商住房可以继续销售,不一定要转成商业、办公类项目。
即便有部分商住项目要转成商业、办公类项目也需要一定的时间。一般来说,一个房产项目从前期投入到开发结束,少则需要两三年,多则需要十几年的时间才能完成,其中前期和报批过程就要10-18个月。
所以,目前进入市场的写字楼项目其实在几年前就已经有计划了。
发展理性  北京写字楼市场现状稳定
那么,“3·26”新政实施,大量写字楼集中入市,会给写字楼市场制造更多的不稳定因素吗?
2014q1-2017q1五大核心商圈写字楼租金及空置率变化 数据来源:戴德梁行
戴德梁行数据显示:2017年一季度北京五大核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%,而全市空置率为6.6%相对平稳。全市及五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.4元,环比上升0.3%
2017年一季度北京最贵写字楼top20价格表   数据来源:第一太平戴维斯
第一太平戴维斯数据显示:一季度甲级办公楼整体空置率进一步环比上升0.5 个百分点至6.1 %。相较于上一季度,2017年1季度北京最贵写字楼top20的每月每平米最近价格也比较稳定。
从两组数据看,目前北京写字楼市场的空置率相对平稳,租金小幅波动,发展仍处于理性状态。
供需调整  写字楼的小型“投资客”逐渐消失
不过,虽然在空置率和租金方面波动较小,“3·26”新政实施两个月后,新增写字楼的面积和投资趋向正发生变化。
写字楼本身对经营管理要求高,具有收益性物业的特性,高的出租(售)是获得良好稳定收益的保证。如果经营管理不当,就不能赢得客户,甚至会马上失去已有的客户,而当期空置即意味着当期损失。
“很多投资者购买写字楼多作为公司的固定资产。”亚豪机构市场总监郭毅表示,“3·26”新政规定商业、办公类项目套内最小分割单元不低于500平方米,意味着实际面积至少要在600平方米以上,市场对此类写字楼的需求又有限,开发商的经营压力增加。“面积增大表示投资增加”郭毅认为,这样一来未来市场用于销售的写字楼比例会下降,更多会以租赁的方式经营。
中原地产任莉与郭毅持近似观点。她认为写字楼本身投资门槛就高,套内面积的增加会导致按单户购买的小型投资客消失,整套购买的大型投资机构会成为写字楼的投资主流。
写字楼租赁市场或出现“中部下陷”现象
当供需关系发生变化,写字楼在租金等方面也会有新的调整。
中粮广场发布数据显示,包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大厦、国际电子总部大厦,以及亚奥商圈的恒毅大厦等项目在内,北京写字楼市场未来6个月,预计将有9个项目入市,为市场带来约72万平方米新增供应量。
“面对更多的新增供应,在需求端,我们目前却还没有看到有特别明显的增长趋势。预计2017年空置率有上升的可能性,租金则会小幅下滑。” 第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部董事兼负责人熊志坤指出。
新增供应让租户将面临着更多优质项目的选择。中原地产任莉认为:面对变化,存量市场为留住租户会适当采取更优惠的续租政策,因此租金会有小幅度的跌落。由于新增项目入市,整体空置率增大。另外,北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁,核心区空置率将持续增大。外围新兴商务区将受益,租金预计会有小幅增长,空置率下降。
北京市核心区部分产业外溢,使该区域空置率增大,从而使租金微跌。而外围新兴商务区承接了核心区外溢的产业,相反其空置率会下降,租金会微涨。在“一涨一落”的过程中,“外围凸起 中部下陷” 成为未来北京写字楼市场的新趋势。
所以,虽然短期内很难看出“3.26”新政给北京写字楼市场带来明显变化,但从长远的角度看,北京写字楼市场的供需关系、租售比例、面积大小等都会因新政的实施发生变化。至于这些变化对北京写字楼市场到底有何影响需要时间的考证。(来源:凤凰房产)