今年北京甲级写字楼市场或面临拐点
时间:2020-12-14    点击:168
今年以来,北京写字楼市场供需两方面均出现了较大变化,北京写字楼市场开始面临一个拐点,由以前的单边向上的趋势转向为有所下行,包括租金下调、空置率上升等新动态开始出现。
对于今年写字楼市场现状,第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示,这一轮影响面还是比较广的,超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼都或多或少受到一定程度的影响。但相对而言,超甲级写字楼比较稳定,因为他们有比较稳定的租客群,租户也有一定的经济实力,再加上这类项目的品质和服务有保障,这也会增加租户的黏性和忠诚度。
对于2020年写字楼市场,李想预测,从租户角度来讲,可能还是会保持一个比较保守或观望的态势,比如过去有扩租计划或新租计划的租户,可能会偏保守。这样就会直接导致写字楼市场的需求不会出现一个反弹,平均租金将进一步下探,空置率也将进一步上升。
但这并不影响资本对北京写字楼的态度,自2017起至2019年前三季度,北京写字楼市场都呈现出一种资本市场比较活跃的态势,每年总成交额都高于上一年,所以,今年的总成交金额也将会高于前两年。这也反映出北京作为一个投资环境比较成熟的市场,对机构的吸引力还是很强的。机构收购的项目也相对比较多元化,包括写字楼、购物中心或其他一些比较冷门的资产。
根据第一太平戴维斯第三季度数据显示,2019年第三季度,北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市,即位于cbd核心区的正大中心,这使得全市甲级写字楼存量增加至1148.6万平方米(含自用面积)。这是cbd中服地块的第二个交付项目,至此核心区大体量供应对市场的影响开始显现。新项目的交付入市刺激了部分市场需求得以释放,目前正大中心预租情况良好,已锁定大型律所、传媒平台等多家租户。
从行业类别来看,本季度来自金融及专业服务类公司的租赁需求维稳,而新兴的互联网类公司的租赁需求有所放缓。从企业背景来看,内资企业、尤其是大型国有企业保持了一定的扩张势头,而外资企业则表现平淡。总体而言,三季度写字楼整体市场活跃度和吸纳量较上一季度均有所改善。
在租金与空置率上,持续的新增供应推动全市空置率环比上升0.5个百分点至9.2%,同比也上升了2.4个百分点。虽然市场活跃度较前两季度有所反弹,但是整体来看,大部分企业在做出租赁决策时仍然保持谨慎,导致部分写字楼去化速度有所减缓。由于新增供应影响,核心商务区cbd的空置率环比上升3.2个百分点,达到11.1%的高位。另两个核心商务区金融街(000402,股吧)及中关村(000931,股吧)的空置率仍位于1.6%及1.7%的相对低位。其他非核心商务区,如燕莎、东二环等区域,其空置率也在经历着不同程度的上浮。与之相对的是,望京商务区于本季度实现了良好的去化,空置率因而环比下降2.6个百分点至10.6%。
为了应对愈发激烈的市场竞争、加速去化空置面积、吸引或挽留优质租户,部分写字楼业主开始调整租赁策略、给予租户更为优惠的租金,致使本季度全市平均租金连续第三个季度出现环比下跌,租金指数下调0.4%至每平方米每月人民币367.6元。写字楼市场内各个板块的分化也较为明显,其中得益于产业集中度高、客户黏性好的优势,金融街和中关村的租金指数分别环比上涨2.1%和0.9%;而由于受到需求疲软的影响,其他区域的租金指数则出现不同程度的下跌。值得注意的是,本季度望京商务区租金指数环比跌幅高达(2.5%),这也是该商务区连续第三个季度出现租金环比下跌的情况。